长租公寓市场一波未平一波又起。
先是我爱我家前副总裁胡景晖炮轰长租公寓，“长租公寓爆仓，一定比p2p爆雷更厉害。”
接着，再传出长租公寓蛋壳、自如被调查的消息，自如才刚刚作出回应，杭州一长租公寓公司又宣布破产，约4000户租户蒙受损失！
据中国房地产报记者报道，8月20日，长租公寓公司杭州鼎家网络科技有限公司发出通知，称公司因经营不善导致资金断裂，已停止运营。并将引入上海寓团管理公司作为业务承接方，近日与相关业主和租户联系承接事宜。
鼎家公寓资金链断裂，约4000户租户成为最直接的受害者。租户们莫名背上网络贷款，不仅拿不到先行支付的押金，还要每月按时向app(爱上街)还钱。
杭州鼎家的模式是，租户租要先绑定“51返呗”(现更名为“爱上街”)的网贷平台app，一次性贷款租期所有的金额，然后再每月向网贷平台还贷。
图片来自微博网友评论
按照这类长租公寓模式，鼎家收到网贷公司的钱，网贷公司获得租客的征信资料和还款，租客轻松找到房子，房东通过鼎家拿到房租。这看似是一个租房生意，其实赚的是金融的钱，如果资金链充裕，这个模式基本就是一本万利的买卖。
但是，随着鼎家的资金链断裂，这些租金竟然也没有到房东的手里，一些房东已经准备收房。
8月15日，有网友称，杭州鼎家网络科技有限公司在已收了租客租金的情况下，并未将租金打给房东。导致房东来出租房内强制腾房，甚至惊动了当地派出所。
有受害者表示，真的没办法就想把贷款还完，结果最担心的事发生了！房东说和鼎家的合同作废，下个月房租直接支付给他，等于我们要交两份房租，损失快两万
8月17日，鼎家网络科技位于杭州耀江文欣大厦8楼的办事处，挤满了前来讨说法的房东和租客，但办公区内已人走楼空，仅剩一位自称公司法务的工作人员在按序号对房东与租客进行调节或解约，现场还有若干特警在维持秩序。
其实，早在8月初，就有鼎家的负面消息传出。但当时鼎家法人魏永锋则表态称，公司倒闭是造谣，只是资金困难。
如今，随着杭州鼎家破产，房东想收房，租户想止损，而借贷公司已经将钱支出，自称鼎家公司前员工的爆料者也表示，鼎家至今也拖欠了大部分员工的工资。
而据天眼查显示，该公司的注册时间为2016年，公司法人魏永锋名下还有28家公司。同时，有自称鼎家公司前员工的人士爆出，鼎家所谓的业务承接方极有可能就是该公司换了一个壳。
利用租房人信用进行期限套利？
随着长租公寓事件急速发酵，创业黑马董事长牛文文在朋友圈上发文称，“一个行当，如果过度金融化、过度放杠杆，必然会造成金融风险和社会风险，最后毁灭整个行业”。
他表示，看似不起眼的房屋租赁中介，假如把房主和租房人的不够高的信用经由金融工具放大n倍，进而由此不断加杠杆融资，那么，谁也不知道一旦爆雷金融风险会传导波及到什么领域、什么程度。
也有评论认为，杭州鼎家类似于自如或者蛋壳这种模式。拿到贷款后不会把钱放在账上，而是把钱作为本金，继续和房东签约。实际是利用租客的信用，给自己提供扩展的资金，直到这个城市的房子都被占领为止。
图片来源：雷帝网
坊间猜测，这类长租公寓模式涉嫌利用大量租房人的信用做背书，套取贷款资金用于自身发展，把风险转移给房东和租客，而把利益留给自己。
图片来源：雷帝网
这种模式有一个非常明显的弊端，那就是对资金的占用很大。类似鼎家没控制好节奏就爆仓。此前，长租企业“爱公寓”已多次爆发资金链断裂危机，很多租客即便退租，仍然需要缴还租金贷。
风口上的长租公寓
2017今年下半年，随着一系列支持住房租赁的政策的出台，长租公寓产业突然火了。
建设银行率先推出了个人租房贷款“按居贷”。其主要基于借款人资信状况，采用“信用+保证”的形式，根据借款人的工作年限、收入、公积金缴存、央行征信等情况，可给予期限最长10年、额度最高100万元的贷款。此后，越来越多的银行开始杀入这一市场。
除了银行以外，京东、支付宝和百度都开始进入信用租房领域，“0首付租房”“付一押零”“无需押金即可入住”等口号屡见不鲜。支付宝也和一些长租公寓合作，只要芝麻信用分超过600，就有机会享受免押金租房。
2018年7月，老牌房企就有融创和新城控股相继宣布进入长租公寓领域，至此，国内房企的top50中，已有20家开展长租公寓业务。
虽然行业前景可期，但目前为止尚无企业能给出清晰的盈利模式。自我造血功能不足，长租公寓只能靠外部输血，不断融资。尤其是在急于扩张规模的起步和发展阶段。
据统计，集中式和分散式长租公寓各自的top10品牌公寓目前融资总额已近150亿元。
新城控股高级副总裁欧阳捷对此毫不讳言：“从目前来看，租赁住房看不到盈利模式。”
蜂鸟屋创始合伙人段纯海表示，“目前长租公寓领域还未出现垄断性龙头企业，所有市场参与者都在扩大管理规模、抢占市场份额的竞速赛跑阶段。”
蜂鸟屋统计数据显示，截至5月31日，分散式品牌公寓top10(自如、优客逸家、蛋壳公寓、青客公寓、爱上租、魔飞公寓等)，总融资金融约为75.792亿元；
而集中式品牌公寓top10(魔方公寓、v领地、安歆公寓、湾流国际等)融资总额约为71.15亿元。
一旦融资不畅，后果便是资金链断裂，公司股权被收购。参与者们急需解决因初期投资大、金融工具落后造成的资金端瓶颈。
目前长租公寓有保险资金、股权融资、资产证券化、私募基金、银行融资、保理等数种融资方式，但不管何种融资方式，对公寓运营方本身的规模、租金现金流等方式均有不同要求。
有业内人士对第一财经表示，社会资本的进入，抬高了长租公寓的拿房成本，所蕴含的风险与之前的消费贷如出一辙。
由于租房费用更容易的获得，会使得部分租房者不自觉倾向于选择超出自身能力的住处，这也会在无形中抬高了租赁市场的价格，且不排除其中一些人不具有偿还能力，形成所谓的“次贷”，产生违约风险。
而对于房东来说，与长租公寓签下了长约，万一某天中介公司资金链断裂倒闭了，租客来说已付了租金，怎么办？
上述这种看似荒诞的问题，值得在这条产业链上的每一个人深思，也值得相关监管部门未雨绸缪。
（来源：第一财经）