2018年上半年杭州房产分析报告新鲜出炉了！小湾湾带你从土地成交、住宅成交及供需关系等方面一探究竟！
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杭州上半年各类型土地成交创新高
2018年上半年，杭州市区（包含主城、萧山、余杭、大江东、富阳，下同）共出让土地84宗，其中涉宅地（不含租赁用地，下同）51宗，商业用地26宗，住房租赁用地6宗，其他类型用地1宗。合计出让面积346.5万平方米，同比2017年上半年增长97.6%；成交金额1345.1亿元，同比增长110.5%。
纵向对比来看，2018年上半年市区土地出让面积为近5年同期第一，土地出让金额创历史同期新高，并已超过2014和2015年全年，整体土地市场持续高热。
从今年的推地节奏来看，上半年杭州市区供地主要集中在第一季度，土地成交金额达881.3亿元。进入第二季度后，土地出让节奏明显放缓，出让面积逐月下降。
1月，市区共出让17宗涉宅地和9宗商业用地，合计出让面积102.5万平方米，成交金额401.4亿元，为今年上半年月度金额最高，同时也是市区单月成交金额历史第二高（仅次于2017年9月）。
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涉宅地总可建面积同比接近翻番
2018年上半年，杭州市区共出让51宗涉宅地，可建面积575.3万平方米，同比增长98.8%，占市区土地总可建面积的72.8%。商业用地出让26宗，可建面积181.8万平方米，同比增长32.8%。
另外，今年上半年总共出让6宗住房租赁用地，分别位于主城、富阳和大江东，总可建面积32.7万平方米，占市区土地总可建面积的4.1%。
整体来看，今年市区出让的涉宅地块分布较广，余杭临平山北和萧山市北开发区土地出让相对集中。主城范围内，江干区涉宅地出让较多，区域内的城东新城、钱江新城等板块土地竞争尤为激烈。
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各城区出让面积均大幅增长
2018年上半年，各区域土地出让面积和出让金额同比均出现大幅增长，多个城区增长率超过100%。
分城区来看，2018年上半年市区土地出让主要集中在主城区，其次分别为萧山、余杭、富阳和大江东。主城区合计出让面积126.9万平方米，同比增长58.8%；成交金额653.6亿元，同比增长74.8%；出让面积、成交金额分别占市区总量的36.6%、48.6%。
萧山区合计出让面积92.1万平方米，同比增长94.6%；成交金额416.9亿元，同比增长116.9%。余杭区合计出让面积79.2万平方米，同比增长181.0%；成交金额189.2亿元，同比增长240.5%。
富阳合计出让面积29.4万平方米，同比增长176.9%；成交金额49.0亿元，同比增长643.4%。大江东合计出让面积18.9万平方米，同比增长103.0%；成交金额36.4亿元，同比增长244.6%。
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主城区涉宅地价回落，其他区域稳中有升
2018年上半年，主城区涉宅地楼面均价24523.7元/平方米，同比下跌4.5%，是市区唯一同比下跌的区域。大江东涉宅地楼面均价10828.7元/平方米，同比上涨110.6%，由于去年同期基数较低，因此上涨幅度较大。萧山、余杭、富阳涉宅地楼面均价分别为21278.0元/平方米、14096.0元/平方米、10360.4元/平方米，同比分别上涨29.6%、7.1%、11.4%。
从2014年-2018年各区域的涉宅地楼面均价走势来看，涉宅地楼面均价基本保持稳中有升的态势，进入2018年涨幅整体有所趋缓。相比2017年地价被频繁刷新，2018年仅湘湖、未来科技城、新街、钱江世纪城等少数几个板块的地价创下新高。
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上半年杭州商品房成交火爆
截至6月29日，杭州市区（含临安、富阳，下同）新建商品房共成交了77161套，与去年同期相比，成交量下滑约13%，半年交易量已经连续2年下滑。
但交易量的下行也没有改变杭州楼市的房价，反而走出了一条逆向的曲线。据统计，今年上半年杭州商品房成交均价为25569元/㎡，同比去年上涨30%，涨势为近9年房价之最。
从今年各月的成交来看，1-6月，杭州新房价格涨了约9.5%，而整个上半年杭州楼市成交量均破万套，1月甚至达近1.9万套的高位。
其中，三月底四月初是杭州楼市历史性的节点，杭州于4月4日推出购房摇号细则，这是杭州房地产历史上的第一次。
从摇号政策出台到现在短短三个月不到的时间，杭州已经有近百个楼盘实施了百余次公证摇号售房，但摇号政策也并没有改变杭州楼市火爆的现状。
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新房住宅成交状况
杭州新房住宅上半年成绩单：总成交套数47764套，总成交面积574万㎡，成交均价25654元/㎡。
单从体量上来衡量的话，如果把卖出的574万㎡面积平铺开，相当于一个西湖水域面积的90%，就好比半年内把相当于大半个西湖的水域面积都卖掉了，只留了个小角。
成交量上，住宅交易量占比超65%。余杭萧山区占比很大，这得力于相对亲民的房价。 其中，余杭区的闲林小和山板块近半年成交住宅3365套，成为杭州市住宅销量最大的板块；萧山新区、未来科技城板块分别位列第二第三，成交量都在2500套以上。
成交价格上，上城区住宅成交均价最高，约6.8万/㎡，大江东属价格低洼区域，均价仅1.6万/㎡左右。余杭区和萧山区的住宅成交均价普遍低于主城区。主城8区的成交均价为42679元/㎡，这几乎是余杭区住宅成交均价的2倍多。
细看成交数据可以发现，购房人群也在更新迭代，今年120-140㎡户型的房源购买比例已经超过80-100㎡小户型。
杭州楼市房价阶梯的改变，也使购房主力在发生变化。从杭州购房单价分布图来看，1万以下的房子占比仅5%，主因还是房价上涨，万元房大幅减少；1-2万单价段和2-3万的单价阶段，是主力购房区，共占比72%；3-4万的单价有14%的占比，可见刚需依然是市场的主要购买力，但是2-4万单价的购买人群已经超过了刚需。
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酒店式公寓成交超住宅，投资仍需警惕
数据统计显示，近半年，酒店式公寓交易量呈现明显的上升趋势，从2月份春节淡季的1430套，到五六月份的4000套以上，酒店式公寓的销量就像开了挂。尤其是从3月份到4月份，增长了近1000套，而这其中的背后是“限酒令”的重现江湖。虽然杭州“限酒令”已有先例，但在住宅荒的背景下，依然让不少投资客趋之若鹜。
但其均价并不比普通住宅便宜，如滨江区政府板块的兴耀·星澜之城近4万/㎡的均价，总价几乎可以在其他区域换一套刚需住宅。所以，不少业内人士认为，当一类产品的价格已上涨到高位，此时入手，其投资风险值得警惕。
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杭州住宅存量不及2年前的1/4，库存严重不足
截至6月30日，杭州市商品房存量为67831套，其中住宅存量21908套，6月存量是近2年仅次于今年5月的第二低，不到2年前的四分之一，去化时间仅为2.2个月左右。
可见，杭州住宅库存已经严重不足，不少板块的可见库存仅为个位数。比如，下沙大学城北、滨江西兴、长睦等。
备注：供需比=新增量/成交量，比值大于1则表示供大于求，小于1代表供不应求。
据数据显示，上半年杭州新房住宅整体新增量为36080套房源，总计体量420万㎡，同比去年相差无几。而上半年的住宅去化量为47760套，供应量追赶交易量仍有很大差距。