浙江24小时-钱江晚报记者 李毅恒、吴佳怡、徐叔竞
在房地产市场中一直作为“配角”存在的租房市场，从来没有像最近这样成为全国聚焦的热点——因为我爱我家前副总裁胡景晖“长租公寓爆仓一定比p2p爆雷更厉害”的一番言论，关于资本介入推高房租价格、租房分期贷是否存在风险的话题铺天盖地，引发全民大讨论。
其实早在今年年初，钱报记者就率先留意到杭州租房市场上出现了分期贷现象，并做报道《租房也能分期付款？杭城多家中介公司推出租房贷》。
如今半年过去，对杭州租房市场产生了什么影响？杭州租金现状如何？租房分期贷在租客中接受比例高吗？杭州房管部门如何加强对租房市场的监管？钱报记者多方采访，试图解答这诸多疑问。
第1问
杭州房租今年涨了多少
近日，《21世纪经济报道》发布的《11城住房租赁市场报告：重点城市7月租金整体涨幅超20%》中提到，不仅北京、深圳等城市租金暴涨，杭州7月份租金同比也上涨了19%，在统计的11城中排在第8位。
不过对于这个数据，杭州各大中介认为，7月是租房市场传统的旺季，适逢一批大学生毕业找工作找房子，需求上扬，租金确实会平常月份要高一些。但是从今年整体情况来看，杭州租金价格平稳，并不存在暴涨的情况。
杭州市住房租赁管理服务中心从我爱我家、爱上租、自如、豪世华邦等杭州主要几家大型主流租赁企业调取数据并统计，综合数据显示，2018年杭州市区（不含富阳、临安）1~7月份租金平均价格为62元/㎡，同比去年上涨13%左右。
从数据上看，今年以来杭州每月租金波动平稳，除了2月份（开年返杭季）和7月毕业季这两个因为周期性住房需求旺盛的原因导致租金环比略有上涨以外，其他月份的环比都在正负1.5%以内。
“杭州租金的上涨，人才流入应该是主要原因。”杭州市住房租赁管理服务中心副主任金凯杭说，去年杭州主城区净增人口达28万人，这些新增人口带来了大量的住房需求。而杭州从2016年下半年实行限购，对于这些新入杭的人来说，绝大部分没有购房资格，因此大多退而求其次先租房过渡。
另一方面，杭州这两年城中村改造力度空前，2018年有61个城中村列入改造计划。除了一大部分被拆迁的村民需要租房子过渡以外，还有那些曾经租住在城中村的外来务工人员需要去正规租房市场上租房。“相对城中村的房子来说，他们现在租的房子租金要高许多。”金凯杭解释说，低端房源减少，对于外来务工人员来说，租赁价格提升的感觉会较为明显。
第2问
有人能垄断杭州租房市场吗
杭州租房市场的需求量有多大？
根据克尔瑞8月份发布的《杭州长租公寓发展白皮书》，其根据目前比较通行的城市户籍人口中租房人群比例的测算方式，测出杭州的租赁人口大约是236万。
而杭州租房市场的供应量又是多少？
租房市场的房源组成，主要包括房东散租、中介托管，以及长租公寓。
钱报记者从杭州房管部门了解到，由于散租房东比较多，尤其之前很多农民房都不在房管部门监控范围内，因此并没有比较准确的杭州租赁市场供应量的数据。
目前纳入杭州租赁管理平台的房源主要有两类，一类是在房管部门办过正式登记的住宅如中介公司手头托管的分散式租赁房源，另一类是长租公寓品牌利用厂房和商业地产改建的集中式租赁房源，这两类加起来大约有16万套房源。
而根据租赁企业对市场的掌握情况，他们手头的这些租赁房源在整个市场的占有率还不到20%，因此很难形成垄断。
未来两年大量新房交付，其中相当一部分会流入租房市场；而从去年开始很多新出让地块中开发商自持部分也会形成极可观的租赁房源供应量；再者，不少出让的租赁地块，也会形成由国企背景运营的集中式租赁房源，这些林林总总的租赁房源投入市场后，杭州租房供应量是相当充沛的。
签于目前租赁市场上单人住一套房的比例较少，多为合租模式或家庭式居住方式，杭州当前的租房市场上，并未出现供不应求的情况，也没有像北京这样出现人为哄抬价格的土壤。
最近身处舆论漩涡中心的鼎家地产董事长魏永锋也认同这一点。他告诉钱报记者，鼎家一开始想快速收进房源做大规模，在这一过程不惜以高于市场价15%以上的租金价格从散客房东手里吃进房源，然而当这些高价收进的房源投入市场时，租客并不买账，“杭州的主流租金价格还是有天花板的，很多租客觉得我们的房源租金价格高，吃不消，转头就去找别的房源了，于是我们高价收进的房源就空置了，四五百套的房源空置一个月就相当于烧钱几百万，空置一个季度就差不多近千万，从而导致公司资金周转困难。”
第3问
租房贷是否强制租客接受
在近日北京自如、蛋壳等公司扰乱租房市场事件持续发酵的同时，租房分期贷也开始进入大众的视线。
何为租房分期贷？假设租客月租金是3000元，按租赁市场常规的做法是押一付三，则首次租房至少需一次性支付4个月的房租。这对于一些刚毕业囊中羞涩的租客来说，是一笔不菲的支出。而如果租客使用租房分期，不但可以免交押金，租金还可以按月支付，信用良好的租客每月只需多支付一笔利息即可。
不过，提供租房分期贷款的并不是中介租赁公司，而是第三方金融机构。比如自如的金融合作方是一家信托公司，我爱我家合作的是一家互联网金融公司房司令，爱上租合作的是一家本地城市银行。租客在租房时签署的其实是性质类似于贷款的一份合同。
钱报记者从杭州多家租赁机构处了解到，目前租房分期贷在市场中的推行主要以租客自愿为主，并不强制租客接受。
来源：融360
但有些租赁机构对于租房分期贷确实存在一定的诱导倾向。比如自如对于租客选择的付款方式，对应不同的年服务费，月租3000元的房子，租金采取分期贷的年服务费，比起选择自己季付可以省下近千元，这就导致不少租客为了省钱选择分期贷。
对于租房贷的申请，大部分正规的公司均有详细的办理流程，例如书面告知、电子办理以及电话回访。不过根据中介公司的反馈，租金贷在实际操作中，确实出现过因为告知不够完整清晰或租客认识不完善导致的矛盾纠纷。
来源：融360
总体来说，杭州市场上使用租房贷的租客并不多。杭州某知名中介公司的有关负责人向记者透露，目前杭州市场上使用租房贷的租客占比不到10%。“租房贷的推出就是为了解决少部分一次性租金支付困难的客户，但也有一定的成本。而且很多租客嫌分期付程序麻烦。因此市场占比并不高。”
年初记者采访时，豪世华邦当时曾跟一家银行合作推出过租房贷业务，不过如今这项业务已经取消。豪世华邦相关负责人表示，由于租客对于租房贷的需求较小，公司在重新评估业务价值后，便不再推行该项服务了。
第4问
如何防止资本推涨房租
尽管目前杭州租房市场上，长租公寓的房源量占比不高，尚未形成垄断，但是据知情人士透露，从去年以来，有几家新进入杭州的长租公寓公司，确实在高价抢房，以快速占领市场。
y女士在杭州市中心一带有一套面积约40㎡的安吉路毛坯学区房准备出租。当时，自如和爱上租先后联系上她，表示希望签下这套房源。
y女士说，之前她也大致了解过市场行情价格，没想到这两家报出来的租金价格都高于她本人的预期，“更没想到，这两家的报价相差近千元！”
y女士称，其实自己装修后再拿到市场上出租，费时费力费钱，真不如租给这些中介租赁公司来得收益高，“但是它们报价那么高，还负责给房子装修，究竟怎么赚钱呢？除非后续大幅度涨房价。”
在浙江厚道资产管理有限公司总裁丁浚哲看来，有了资本的大举介入和助推，金融创新手段的运用，眼下租房市场已经烙上了“互联网基因”，其特征就是烧钱，由此带来的副作用就是房租快速上涨。如何监管这一领域，这是房管部门需要应对的。
金凯杭说，作为全国首批12个开展住房租赁试点城市之一，杭州去年9月建立了住房租赁监管服务平台，随后又设立了住房租赁管理服务中心，目前主要监管的是租赁企业的租赁行为是否违法，合同是否规范等。
“针对最近租房市场的种种乱像，我们已经召集杭州长租公寓企业谈话。目前也正在研究相关的监管措施，希望能通过租赁备案的方式，将租赁企业这块管理起来，引导他们去规范租赁市场。”不过他也坦言，住房租赁市场涉及的面太广，“涉及金融的话，还需要其他职能部门的介入。”
第5问
长租公寓abs是天使还是魔鬼
长租公寓abs，即资产证券化。长租公寓的资产证券化主要方式是长租公寓经营方以公寓产权、预期租金或房租贷款作为底层资产在资本市场上公开募资的一种融资方式。通俗点说，就是租客还没交的未来数月或数年的房租款项，被当做长租公寓的资产拿去融资了。
2017年1月，“魔方公寓信托收益权资产支持专项计划”在上海证券交易所挂牌，募集资金3.5亿元，开国内长租公寓发行abs之先河。在这一abs产品中，底层资产为魔方公寓经营的30处物业、4014间公寓2016年6月至2019年6月的租金收入，作为入池资产。
2017年8月，自如也发行了中信证券.自如1号房租分期信托收益权abs，首期募集资金5亿元。
浙江厚道资产管理有限公司总裁丁浚哲说，长租公寓近两年来的快速发展，得益于租客需求量的增长以及金融政策的支持和推动。但长租公寓有先天缺陷，那就是收益率不高。
“比如位于城东的杭州首宗租赁地块，我们测算过，其建设成本大约8000元/㎡，作为集中式长租公寓推向市场后，收益率不会超过6%。”而传统的分散式长租公寓，中介赚取的也只是居间服务费和一定的差价，收益也非常有限。
但是通过资产证券化，长租公寓市场的商业逻辑发生了根本变化。
中介方手上并没有房屋所有权，却从信托公司、资管公司等处获得了本应属于房东的1年或数年的租金，而中介方是按月或按季将租金打给房东（并且中介往往一年只付房东11个月租金），其中就产生了“资金池”。而目前，这样的资金池仍处于监管空白地带。
在丁浚哲看来，资本涌入长租公寓领域，既可能带来良性推动，也可能带来恶性推动。专业规范的长租公寓abs，其募资资金有专门的托管机构，并在证券交易所备案，因此基本可以专款专用，虽然也有扩大市场规模的压力，但对资金杠杆率会把关得比较严。
而由于长租公寓的创业门槛比较低，一些中小型中介拿到融资后疯狂扩张抢占市场，放弃了“低价收房、加价出租”的原则，就像当初的共享单车一样放大金融杠杆，疯狂烧钱，最后不但扰乱市场正常的租金价格，自己也因为大量的坏账而爆仓。
也有业内人士认为，公寓企业的杠杆不能超过30%，即将所经营的长租公寓总间数里的30%用来做租房贷，才能平衡收入和贷款及利息支出，企业才能良性发展。
第6问
挪用“资金池”，中介是否违法
长租公寓金融创新，使原本房东、中介和租客之间的闭环，因为金融机构的介入，法律关系变得复杂起来。
浙江东鹰律师事务所高级合伙人陈钟律师认为，从目前的法律环境来看，中介通过金融创新形成的资金池，目前对于其去向的监管是非常有限的，一旦资金链断裂，就会留下一地鸡毛。
当房东拿不到余下的租金，那么中介和房东之间构成违约，房东可以根据与中介签订的合同，追究其违约责任，要求其支付拖欠的租金，并赔偿相应的损失，至于能否收回房屋，要根据与中介之间签订的合同约定以及违约情形确定。
对于租客来说损失更大，一方面可能存在房屋不能继续租的问题，另一方面，每月贷款还要继续还。因为租客与网贷平台或银行之间形成的是单独的民间借贷关系或金融借款关系，在一般情况下，根据合同的相对性，租客不得因中介的违约行为拒绝归还借款本金及利息。也就是说，如果停止还款影响的是租客本人的信用。
并且，中介账户中形成的“资金池”，在没有监管的情况下出现挪用，是否涉及违法？
律师表示，若中介收取承租人较长时间的租金后，并未及时支付给出租人，而是由其本身控制使用，该控制使用的过程可能构成“变相吸收公众存款”、“中国人民银行认定的其他非法金融业务活动”的情况，可能涉嫌非法吸收公众存款罪。
如果中介一开始就有非法占有的目的，将资金池中的租金挪作他用，还有可能涉嫌“集资诈骗”。
同时，如果被确定是以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款，给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的，中介还有可能构成骗取贷款罪。
而中介与每一位出租人、承租人之间均形成了相应的法律关系，若其本身就没有履约的主观意思表示，在过程中又实施了其他以非法占有为目的的行为，还可能构成合同诈骗罪。